Usufruit
+ Définition
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (loyers, revenus) sans en être propriétaire ; il s'éteint généralement au décès de l'usufruitier.
L'usufruit est le droit réel d'utiliser un bien (usus) et d'en percevoir les fruits (fructus) — loyers, récoltes, intérêts — sans en avoir la pleine propriété. Le complément de l'usufruit est la nue-propriété : ensemble, ils reconstituent la pleine propriété.
Les situations classiques
- Succession : le conjoint survivant hérite légalement de l'usufruit de la succession, notamment du logement familial ;
- Vente en viager occupé : le vendeur conserve l'usufruit et continue d'habiter le bien — voir rente viagère ;
- Donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété aux enfants et gardent l'usage et les revenus du bien.
Droits et obligations de l'usufruitier
L'usufruitier peut occuper le bien ou le louer, mais il doit l'entretenir « en bon père de famille », payer les charges courantes et l'entretien ordinaire — les grosses réparations restant au nu-propriétaire. Il a aussi tout intérêt à souscrire l'assurance incendie du bien.
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Foire aux questions
Combien de temps dure un usufruit ?
L'usufruit d'une personne physique est en principe viager : il s'éteint à son décès. Il peut aussi être constitué pour une durée déterminée, et celui d'une personne morale est légalement limité dans le temps.
L'usufruitier peut-il louer le bien ?
Oui : il perçoit alors les loyers. Certains baux de longue durée conclus par le seul usufruitier peuvent toutefois ne pas être opposables au nu-propriétaire après l'extinction de l'usufruit.
Qui paie le précompte immobilier : usufruitier ou nu-propriétaire ?
L'usufruitier, en tant que titulaire de la jouissance du bien, supporte le précompte immobilier ainsi que les charges et l'entretien courant.
Peut-on vendre un bien grevé d'usufruit ?
La pleine propriété ne peut être vendue qu'avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Chacun peut en revanche céder son propre droit séparément, ce qui est plus rare en pratique.
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